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      2020年上半年汕頭房地產市場運行分析
    3. 2020-08-13 17:56
    4. 來源:汕頭市統計局
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    6. 【字體:
    7.   內容摘要:本文分析了2020年上半年汕頭房地產開發運行情況,指出了重點關注的問題,并提出相關建議。

        關鍵詞:2020年上半年  房地產市場  分析

        2020年上半年,汕頭市房地產開發運行情況良好,開發投資持增長態勢;房屋新開工規模呈增長趨勢;商品房銷售面積及銷售額負增長;企業到位資金良好。

        一、全市房地產市場運行情況

       ?。ㄒ唬┓康禺a開發投資增幅較大

        上半年,汕頭市完成房地產開發投資225.16億元,同比增長26.4%(圖1),增幅比一季度提高35.4個百分點,比去年同期提高37.8個百分點,開發投資總體為增長態勢。在全省21個市中居第4位。

         圖1 汕頭市一年來房地產開發投資走勢圖

      圖片1.png   

        按投資區域分,中心城區開發投資占主導地位。上半年,中心城區房地產開發投資190.10億元,占全部房地產投資的84.4%,同比增長51.6%,特別是金平區,增速達到了371.5%;非中心城區房地產開發投資35.06億元,同比下降33.5%,潮南區上半年入庫項目少,投資完成額下降幅度較大。

        按投資構成分,建安工程投資增幅下降、土地購置費增幅較大。上半年,建安工程投資123.44億元,同比下降1.4%,拉低投資1個百分點;土地購置費84.62億元,同比增長179.2%,拉動投資增長30.5個百分點。

        按類型分,住宅、辦公樓投資增長,商業營業用房投資下降。上半年,商品住宅投資150.24億元,同比增長33.6%,增速較去年同期提高44.2個百分點,住宅投資占房地產開發投資比重66.7%,比去年同期提高3.6個百分點;辦公樓投資15.96億元,同比增長7.1%,商業營業用房投資13.0億元,同比下降14.3%。

       ?。ǘ┥唐贩渴┕?、竣工面積負增長,新開工面積增幅明顯

        上半年全市商品房施工面積2532.47萬平方米,同比下降10.8%,其中住宅施工面積1608.90萬平方米,下降10.9%;商品房竣工面積49.63萬平方米,同比下降80.6%,其中,住宅竣工面積29.84萬平方米,下降82.9%;商品房新開工面積253.58萬平方米,同比增長162.2%,其中住宅202.64萬平方米,同比增長249.3%,先行指標“新開工面積”上半年持續正增長,表明企業對房地產市場銷售較有信心,可保持良好開發態勢。

       ?。ㄈ┥唐贩夸N售比一季度降幅收窄,仍處負增長區間

        上半年,全市商品房銷售面積131.23萬平方米,同比下降35.4%(圖2),降幅比一季度收窄12.4個百分點;全市商品房銷售額118.70億元,下降39.7%,降幅較一季度收窄7.1個百分點。商品房銷售價格略有下降。上半年,商品房每平方米均價9045元,比去年同期下降644元,同比下降6.6%,其中住宅銷售每平方米均價10153元,比去年同期增加1199元,同比增長13.4%。

         圖2 汕頭市一年來商品房銷售面積、銷售額走勢圖

      圖片2.png   

        按用途分,住宅銷售面積116.91萬平方米,同比下降35.0%,住宅銷售面積占商品房銷售面積89.1%;辦公樓、商業營業用房和其他房屋銷售面積分別為3.42萬平方米、4.50萬平方米和6.40萬平方米,三者同比分別下降3.5%、45.2%和45.0%。

        按區域分,中心城區商品房銷售面積85.88萬平方米,同比下降26.4%,非中心城區45.35萬平方米,下降47.6%。中心城區銷售形勢優于非中心城區。

       ?。ㄋ模┓康禺a開發到位資金良好,國內貸款、個人按揭貸款同比增長,定金及預收款同比下降

        上半年,全市房地產開發企業本年到位資金235.53億元,同比增長22.5%,房地產開發企業到位資金與本年完成投資比為1.05:1。其中,國內貸款10.71億元,同比增長61.0%;企業自籌資金186.10億元,增長39%;定金及預收款27.77億元,同比下降30.6%,個人按揭貸款5.92億元,同比增長100%。

        從開發企業資金來源構成分析,國內貸款占到位資金4.5%,自籌資金占79.0%,定金及預收款和個人按揭貸款分別占11.8%和2.5%。自籌資金和定金及預收款是企業到位資金主要來源,后續開發投資的資金會受制于銷售資金的回籠。

        三、存在問題                       

       ?。ㄒ唬﹨^縣開發投資不均衡。上半年潮陽、潮南區及南澳縣房地產投資額呈下降態勢,其余地區均呈正增長;新入庫項目尤其是大項目將對房地產開發投資提供新推力,目前全市房地產開發企業340家,項目在庫386個,上半年新增入庫項目26個,其中潮陽區新入庫項目4個,潮南區僅為1個,南澳縣無新增入庫項目,老項目支撐力不足,后續房地產開發乏力,區域差異愈發明顯。

       ?。ǘ┥唐贩夸N售面積仍處于負增長區間。上半年各區縣銷售增速均為負增長,其中澄海、潮南區和南澳縣下降幅度較大,分別為-59.7%、-54.9、-66.8%。去年同期銷售量排名靠前的樓盤在上半年的銷售業績均大幅下滑,是導致整體增速下降重要因素,如:潮陽區萬欣新天地,上半年銷量0.2萬平,下降95.1%;金平區華悅春天(南區)和澄海區宜華城C地塊2-4期,上半年均無銷售,銷量均下降100%。

       ?。ㄈ┩恋乜罾瓌油顿Y作用明顯。上半年,土地購置費共計84.62億元,其中7個10億以上大項目土地購置費共計66.4億元,占房地產開發投資額比重為37.6%,拉動投資額增長30.5個百分點,下半年如果新開工項目較少,則沒有相應的土地購置費持續拉動投資額增長。

       ?。ㄋ模┥唐贩繋齑鎵毫哟?。上半年,全市庫存面積為362.26萬平方米,同比增長9.6%,大部分集中在龍湖區、潮陽區,比重分別33.0%、31.7%。為應對疫情影響,不少房地產企業推出了新的促銷手段,靈活推出線上銷售渠道,企業整體銷售力度不減,但在政策調控力度不放松和金融監管從嚴的形勢下,大部分消費者仍處于觀望狀態,項目開盤去化速度較慢,商品房庫存壓力加大。

        三、相關建議 

       ?。ㄒ唬┻M一步優化投資環境。把握承辦亞青會的機遇,加緊填補交通短板,加速推進高速、鐵路、港口等交通基礎設施建設,打造現代化沿海經濟帶重要發展極,提升城市發展能級,進一步改善營商建設環境,吸引實力更雄厚的房地產企業入駐我市。

       ?。ǘ┮涌焱七M老城區“三舊改造”。在老城區商品房開發用地的日趨減少的情況下,要大力推動一些舊村、舊工業區、“爛尾樓”項目的更新改造,同時對部分樓齡長、配套差、安全隱患相對突出的老舊小區進行拆除重建,充分利用原有區位優勢,盤活土地資源,通過改造促進開發投資,同時改善人文居住環境,逐步提升城市外在形象。 

       ?。ㄈ┘涌煜剔k地產庫存。在商業地產受網購等新業態沖擊的情況下,商辦地產的去化周期要高于住宅類,商辦地產的庫存情況應當引起關注,建議可引導房地產企業適度調整項目建設規模和速度,優化商品房供應結構,減少積壓,加快去化進度。  


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